�。�2016年3月）（一）外資家族：那些不為人知的故事
在中國物流地產(chǎn)這個(gè)市場中，外資家族是占絕對(duì)主導(dǎo)地位的強(qiáng)大勢力。自從普洛斯2003年進(jìn)入中國以來，將國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國各地，目前國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個(gè)市場份額里，普洛斯為首的外資應(yīng)該能占據(jù)超過80%以上的比例。
在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只有物流地產(chǎn)能夠被外資所占領(lǐng)大半壁江山。主要原因有兩點(diǎn)，第一是國外商業(yè)消費(fèi)更發(fā)達(dá)，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲(chǔ)，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢；第二是物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，為中國資本所不屑，而且這種產(chǎn)品更適合對(duì)接國際金融市場，外資相對(duì)而言更有用武之地。
這些外資物流地產(chǎn)商，由于決策基本國外本部，所以在規(guī)劃理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面還是適度超前的，這讓其產(chǎn)品能夠在國內(nèi)鶴立雞群，看看普洛斯2003年進(jìn)入中國時(shí)的產(chǎn)品，十年后依然很適用。不過，和很多國內(nèi)運(yùn)作物流園區(qū)的企業(yè)希望以更多的服務(wù)來增強(qiáng)客戶黏性不同，普洛斯這些外資物流地產(chǎn)只做一些基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，對(duì)于更深的服務(wù)是沒有任何興趣的，但即便如此，依然是客戶盈門，這就是標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)的力量。
說到外資物流地產(chǎn)家族，其實(shí)里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家應(yīng)該對(duì)園區(qū)中國（park_china）之前介紹的普洛斯的故事記憶猶新，但實(shí)際上，世界范圍內(nèi)物流地產(chǎn)的老大其實(shí)是AMB安博——或者準(zhǔn)確點(diǎn)說，是安博與美國普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的，主要資產(chǎn)布局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。
也就是說，如今我們看到的這個(gè)在中國攻城略地的普洛斯，與2003年進(jìn)入中國的那個(gè)普洛斯已經(jīng)不是一家公司了，抑或說，是“死而復(fù)生”的普洛斯。因?yàn)樵诿绹钨J危機(jī)引發(fā)的全球金融海嘯中，此前在以中國為首的新興國家大舉負(fù)債擴(kuò)張的普洛斯被投資者所拋棄，股價(jià)重挫幾乎遭遇滅頂之災(zāi)。普洛斯不得不把亞洲、日本的資產(chǎn)賣給了新加坡GIC集團(tuán)，隨后這部分資產(chǎn)在新加坡重新上市，并在今年年初獲得中資財(cái)團(tuán)的大筆注資。而原來的普洛斯則與安博集團(tuán)合并，安博一躍成為世界最大的物流地產(chǎn)商。
如今，普洛斯卷土重來，又開始激進(jìn)擴(kuò)張，在中國的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)2000萬平方米，其他競爭對(duì)手簡直望塵莫及。但很多同行也是為其捏了一把汗，畢竟，普洛斯本土僅有幾百人團(tuán)隊(duì)，如今擴(kuò)張布局甚至已經(jīng)深入到三四線城市。一旦中國經(jīng)濟(jì)勢頭不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟頭，巨額土地儲(chǔ)備會(huì)不會(huì)變成有毒資產(chǎn)？
在這輪金融危機(jī)危機(jī)中，還有幾個(gè)倒霉蟲。日本的物流地產(chǎn)巨頭新熙地把中國物流地產(chǎn)資產(chǎn)賣給了荷蘭ING，結(jié)果消化不良的ING也被債主逼債自身難保，又把資產(chǎn)賣給了CBREGlobalInvestors。
說到這里，嘉民集團(tuán)也有類似的軌跡。2005年進(jìn)入中國的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團(tuán)旗下的倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)平臺(tái)，原來更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團(tuán)”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國的擴(kuò)張遇到了很大的問題。隨后在2009年，來自中國的中投集團(tuán)成為嘉民的第一大股東，不過前者僅僅是財(cái)務(wù)投資的角色，正常的經(jīng)營發(fā)展仍掌握在嘉民團(tuán)隊(duì)的手中。
但無論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過發(fā)展的低谷，一定程度上影響了其正常發(fā)展的節(jié)奏。2012年，嘉民又找到了一個(gè)新的金主加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)，從而在中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強(qiáng)勁勢頭。
與普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中國市場一直是不徐不疾地發(fā)展著。保守而謹(jǐn)慎的作風(fēng)，一方面讓安博的發(fā)展步伐相比前兩者而言相對(duì)遲緩，但另一方面，則沒有遇到前兩者易主、低谷的問題，可以說是“寧走十步遠(yuǎn)，不走一步險(xiǎn)”的典范。
相比較來看，同樣出身于美國的普洛斯則顯得異常本土化，非常善于跟中國本土企業(yè)合作，長袖善舞，大肆圈地，先后與中儲(chǔ)股份、中外運(yùn)、上海宇培、傳化物流、海爾集團(tuán)、阿里巴巴、中糧集團(tuán)、厚樸基金、五洲國際等各有特色的“地頭蛇”聯(lián)姻，而且其團(tuán)隊(duì)也基本上清一色的是中國人組成。
然后就是蓋世理，“物流地產(chǎn)中的勞斯萊斯”，業(yè)務(wù)做得小而精，其高品質(zhì)的環(huán)保倉儲(chǔ)做得很有一套。蓋世理本來應(yīng)該在中國有不錯(cuò)的發(fā)展勢頭，畢竟，當(dāng)時(shí)它的大股東是沃爾瑪，跟隨沃爾瑪?shù)呐涮讉}儲(chǔ)需求在中國大肆擴(kuò)張順理成章。然而，沃爾瑪在2008年把蓋世理賣給了迪拜世界集團(tuán)。本以為能夠迪拜世界集團(tuán)旗下整合原有的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)大展拳腳，今年全球最大的地產(chǎn)巨頭之一Brookfield又從迪拜世界集團(tuán)手中收購了蓋世理約30%的權(quán)益，成為蓋世理第三位新東家。就這樣，連續(xù)易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進(jìn)入加速的正常軌道中，其在中國的發(fā)展不能算順利。
大家可以看到，外資物流地產(chǎn)四強(qiáng)中，只有AMB安博不僅沒有更換過東家，反而在金融危機(jī)撿了個(gè)大便宜，與普洛斯合并成為世界頭號(hào)物流地產(chǎn)霸主；而普洛斯、嘉民、蓋世理則都改換過門庭，尤其是普洛斯，激進(jìn)擴(kuò)張最終被迫斷腕的警鐘，值得每一位后來者引以為戒。有分教，禍之福所倚，福至禍所伏。
豐樹和騰飛，這兩個(gè)新加坡巨頭淡馬錫和裕廊集團(tuán)旗下的工業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，也有不少物流地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。豐樹近期在物流地產(chǎn)方面動(dòng)作不小，除了在各地落子外，還聯(lián)合海航集團(tuán)，希望整合其旗下的物流資源進(jìn)行物流地產(chǎn)的擴(kuò)張，其未來的發(fā)展值得注意。不過正如物流地產(chǎn)資深人士給豐樹和騰飛的評(píng)語，它們做物流地產(chǎn)總有些“三心二意”，所以一直微瀾不驚。
還有一個(gè)來自意大利的維龍投資，股東背景雄厚，財(cái)大氣粗，也有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，近年來其部分項(xiàng)目已經(jīng)被普洛斯并購。
（二）民營家族：宇培和易商誰更牛？
目前物流地產(chǎn)民營企業(yè)的佼佼者有兩家，都位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商。以中國物流地產(chǎn)的巨大潛力空間，未來雄心勃勃的宇培和易商很可能后來居上，超過普洛斯、嘉民、安博這些大佬，成為中國物流地產(chǎn)的主導(dǎo)者。
為什么我們認(rèn)為他們兩家是佼佼者呢？第一，物流地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，所以資產(chǎn)規(guī)模是直接而有效的衡量標(biāo)準(zhǔn)。宇培目前的倉儲(chǔ)物業(yè)總面積超過140萬平方米，而易商的規(guī)模也大概在150萬平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國疾速的攻城略地，可以說資產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展速度上不相伯仲。
第二，是雙方的經(jīng)營理念都比較接近海外物流地產(chǎn)商，尤其都是普洛斯的傳衣缽者（雙方與普洛斯都有千絲萬縷的聯(lián)系，下文會(huì)提到）。他們所建造的倉庫都是注重品質(zhì)和普適性的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，也都擁有一票忠實(shí)的客戶追隨者。比如易商是京東除自建外最大的物業(yè)提供方，而宇培則擁有伊藤忠和頂新這兩家死忠客戶。而且，宇培和易商都是以資本的出發(fā)點(diǎn)去做物流倉儲(chǔ)產(chǎn)品，最終也都是要對(duì)接資本市場。
那么如果一定要分出個(gè)勝負(fù)呢？我們綜合了物流地產(chǎn)資深人士的看法后認(rèn)為，易商是相對(duì)更優(yōu)秀一些的。
為什么這么說？因?yàn)槊駹I企業(yè)最終還是要看老板，雖然說沒有到“人存政興,人亡政息”這么夸張，但中國無數(shù)民企的案例證明，老板的格局、視野、個(gè)性、決策等對(duì)于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展是決定性的因素。
易商有兩個(gè)老板，一個(gè)叫做沈晉初，一個(gè)叫做孫東平，都是物流地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)呐Ｈ�。沈晉初曾長期擔(dān)任普洛斯華東區(qū)總經(jīng)理和中華區(qū)第一副總裁，可謂位高權(quán)重，對(duì)于普洛斯的運(yùn)作機(jī)理諳熟，可以想見，易商從建立伊始就是按照普洛斯的模板在打造的，“小普洛斯”貨真價(jià)實(shí)。
2011年，沈晉初、孫東平和在中國PE界聲名赫赫的美國華平投資一起創(chuàng)辦了“益商”，后更名為“易商”。顯然，這些資本好手從一開始就是瞄準(zhǔn)資本的胃口來做物流地產(chǎn)的，因此相當(dāng)于國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，在一個(gè)成熟有據(jù)可循的軌道上行駛，因此發(fā)展得順風(fēng)順?biāo)?年時(shí)間，資產(chǎn)從5萬平方米到150萬平方米，翻了30倍。
不過，對(duì)易商最重要的一個(gè)起點(diǎn)項(xiàng)目，也是其業(yè)務(wù)的試水之作，就是與荷蘭ING集團(tuán)合作的昆山花橋物流園項(xiàng)目，這個(gè)園區(qū)奠定了易商的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
隨后，高盛和荷蘭APG相繼入股，總投資額超過10億美元。有了這么充沛的資金，易商想不發(fā)展快點(diǎn)都不可能。
這里有另外一個(gè)插曲。就是荷蘭APG以不超過6.5億美元入股易商，按照國內(nèi)物流地產(chǎn)的作價(jià)來看，這個(gè)估值要高出不少。園區(qū)中國（park_china）也特意向物流地產(chǎn)的資深人士請(qǐng)教過，原因很有意思。
因?yàn)檫@些外資在國內(nèi)投資地產(chǎn)標(biāo)的都會(huì)有一定的比例，比如30億美元，1/3投住宅，1/3投購物中心，1/3投工業(yè)物業(yè)，前兩個(gè)因?yàn)閮r(jià)格比較高，標(biāo)的比較多，很容易湊齊，但是工業(yè)物業(yè)較為分散，加上質(zhì)量層次不齊，很難湊足一個(gè)很大的額度。那么易商這里有150萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)，省去了APG拼湊、尋找、單個(gè)估值的大量成本，所以APG愿意為這集中的倉儲(chǔ)物業(yè)多付出一些溢價(jià)。
回到民企老板的話題。宇培的老板叫做李士發(fā)，也是個(gè)有傳奇色彩的梟雄級(jí)人物。安徽蕪湖人，包工頭出身，在轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海后完成原始積累，逐漸擁有兩大核心業(yè)務(wù)——建筑和建材。在偶然的機(jī)會(huì)闖入物流地產(chǎn)，加上上海外資云集，大部分都是出口加工導(dǎo)向，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求非常旺盛，使得李士發(fā)這個(gè)原本籍籍無名的“豎子”得到命運(yùn)垂青，一舉成名。
隨后的故事大家都會(huì)比較熟悉，李士發(fā)先后引入了美國的EI和普洛斯。但是二者都在與宇培的合作中鎩羽而歸，能夠平進(jìn)平出已算僥幸。雖說買賣不成仁義在，而且普洛斯也的確從宇培那里拿走了一些倉儲(chǔ)資產(chǎn)，但前后兩個(gè)合作伙伴EI和普洛斯都對(duì)宇培很不爽，李士發(fā)也在接受媒體采訪時(shí)對(duì)普洛斯強(qiáng)烈吐槽，認(rèn)為普洛斯非但沒有給宇培帶來一點(diǎn)好處，還使宇培錯(cuò)失了大量好的發(fā)展機(jī)會(huì)，是一次徹頭徹尾的“槽糕的合作”，這其中的原因到底是什么呢?
園區(qū)中國（park_china）認(rèn)為，這歸根結(jié)底是發(fā)展思維與路徑的問題。民企的老板總是天上地下唯我獨(dú)尊，企業(yè)是我的，老子說了算。但是外資是絕對(duì)不允許個(gè)人色彩主導(dǎo)的，而是完全以資本的視角去看待企業(yè)的發(fā)展。這在普洛斯與宇培的合作中體現(xiàn)得淋漓盡致，本來宇培已經(jīng)有很猛的擴(kuò)張勢頭，但是普洛斯進(jìn)來之后大肆干涉，把之前的一些投資砍得七零八落，讓李士發(fā)非常的惱火。
回過頭來看，很難說誰對(duì)誰錯(cuò)，因?yàn)樵谥袊猿蓴≌撚⑿鄣奈枧_(tái)上，老板們必須拼命地沖規(guī)模和影響力，有了這些才能對(duì)政府和資本講出好聽的故事來，短期的盈利和回報(bào)反而不那么放在心上，但是外資刻板而謹(jǐn)慎，以它們的邏輯和心態(tài)，絕對(duì)不會(huì)允許這種中國式擴(kuò)張的情況出現(xiàn)，二者的激烈沖突和分道揚(yáng)鑣也就無可避免了。
得到教訓(xùn)的李士發(fā)隨后引入的凱雷、湯森、RRJ和淡馬錫，全部都是甩手掌柜式的財(cái)務(wù)投資者，只要你給我要的回報(bào)，隨你怎么折騰。
但是在物流地產(chǎn)人士看來，過于注重老板個(gè)人色彩的宇培，與完全遵循資本標(biāo)準(zhǔn)一板一眼更規(guī)范做事的易商，就物流地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域而言，后者得到資本屆的認(rèn)可和未來的發(fā)展勢頭要更勝一籌。
另外一家值得一提的民企叫做百利威。這家公司也蠻有來頭，是霍氏集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)之一，這家霍氏集團(tuán)另外兩個(gè)業(yè)務(wù)也比較出名，統(tǒng)一潤滑油和霍氏茶業(yè)。百利威主要定位于第三方物流，與純粹做物流地產(chǎn)的宇培、易商還稍有不同。其主要客戶是凡客這樣的電商，業(yè)務(wù)除了高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)外，還有復(fù)雜的鏈條式的物流全程服務(wù)。目前，百利威已經(jīng)獲得黑石等海外資本的垂青，未來的發(fā)展勢頭也值得期待。
此外，還有曾經(jīng)在重資產(chǎn)方面遭受過挫折又重新崛起的“勵(lì)志哥”寶供物流，以及美的旗下的安得物流，都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力和規(guī)模，園區(qū)中國（park_china）也推薦大家關(guān)注一下。當(dāng)然，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的老大萬科其實(shí)也應(yīng)該列入其中，它在2014也拿了四塊物流用地（廊坊、貴陽、東莞、武漢），并且聯(lián)系外資基金蠢蠢欲動(dòng)，但由于尚無實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品和清晰戰(zhàn)略出來，我們只能保持觀望狀態(tài)，相信2015年萬科在物流地產(chǎn)方面會(huì)有更多的動(dòng)作。
（三）基金家族：“四兩撥千斤”
園區(qū)中國（park_china）上面說的外資家族和民企家族，盡管最終都是希望對(duì)接資本市場，以資本金融化的手段和視角來操作物流地產(chǎn)，但相比起下面所介紹的這一家族而言，前兩者對(duì)于品牌和規(guī)模要求更多，實(shí)體操作的分量更重。
基金家族，完完全全是從資本的進(jìn)入與退出來衡量物流地產(chǎn)，而且全部都是以基金杠桿化的操作方式來進(jìn)行的，其模式也有很多可以討論的地方。
先說外資的基金家族吧，要注意這些“禿鷲”是和第一個(gè)外資家族有所區(qū)別的，其中包括美國的“F4（Fund4）”黑石、KKR、凱雷、華平，以及SamZell權(quán)益國際（與國內(nèi)的紅杉資本合作）、三菱、三井、湯森、RRJ和淡馬錫旗下的獅城控股、荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司（APGAssetManagementN.V.）等。
接下來是本土的基金精英們了。首先要提的是一個(gè)剛進(jìn)入的新兵。說是新兵，但在中國的金融界，可絕對(duì)是大佬級(jí)的，那就是平安。平安不動(dòng)產(chǎn)剛剛在成都從領(lǐng)盛投資手中收購了一處9萬平方米的倉儲(chǔ)物業(yè)，算是正式高調(diào)進(jìn)入了物流地產(chǎn)領(lǐng)域。
對(duì)于追求穩(wěn)健回報(bào)的保險(xiǎn)資金而言，物流地產(chǎn)可以說是相當(dāng)對(duì)胃口，在海外物流地產(chǎn)背后的投資資金中，養(yǎng)老基金、社�；�、校園基金等是最大的買單者，嘉民剛剛獲得加拿大養(yǎng)老基金的入資即是明顯案例。
而且，平安不動(dòng)產(chǎn)的志向還不僅在于物業(yè)上的收益。最近被熱炒的平安好房網(wǎng)，平安在中介平臺(tái)的使用上是完全免費(fèi)的，把開發(fā)商的讓利全部讓渡給客戶，其用意就在于增加客戶的黏性，讓其更多地對(duì)接到平安豐富多元的金融平臺(tái)中，追求的是綜合金融收益。在物流地產(chǎn)方面，平安打的也基本是如出一轍的算盤。
實(shí)際上，平安銀行確實(shí)有進(jìn)一步控制供應(yīng)鏈的資金流、信息流和現(xiàn)金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資，這種傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)以后會(huì)越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務(wù)，并與客戶打成一片。而通過物流領(lǐng)域、物流園這樣一個(gè)硬件平臺(tái)，綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。
目前，平安不動(dòng)產(chǎn)物流團(tuán)隊(duì)的野心不小，希望在5年之內(nèi)做到普洛斯、嘉民之后的中國第三。當(dāng)然，這個(gè)挑戰(zhàn)可太大了，民企家族的宇培和易商已經(jīng)領(lǐng)先好幾個(gè)身位，基金家族的萬通和復(fù)星也不遑多讓，我們接下來要介紹的國企家族中的北京建設(shè)、寶灣物流、中儲(chǔ)股份們也都在虎視眈眈。
總的來看，基金家族的物流地產(chǎn)操作方式相當(dāng)靈活多樣：比如根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)或客戶需求建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施；通過合作開發(fā)，與全國范圍內(nèi)擁有土地資源的企業(yè)共建倉儲(chǔ)設(shè)施；幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，做售后返租等。只要地塊符合投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到“風(fēng)控”要求，它們可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。
在這方面，萬通控股也是如此。目前，以普洛斯模式為范本的萬通，第一支20億元的工業(yè)地產(chǎn)基金已經(jīng)投完，在全國收購了不少物流倉儲(chǔ)物業(yè)，第二支20億的工業(yè)地產(chǎn)基金也已經(jīng)開始募集，這些基金的操作也基本是綜合了定制、并購、共建、收售后返租等等。
不過，這種并購式基金也存在一定的問題，因?yàn)閲鴥?nèi)好的物流倉儲(chǔ)設(shè)施都掌握在大資本或外資手中，不會(huì)輕易出手。從頭開始建又比較耗時(shí)耗力，為了盡快把資金投出去，萬通、平安們有可能收購一些質(zhì)量一般的倉庫，簡單改造一下就出租出去，無論是租金收入還是品牌效應(yīng)都不行。
那么怎么解決這種狀況呢？據(jù)園區(qū)中國（park_china）了解，基金家族們可能有一個(gè)比較好的處理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，約定“5+2”，也就是這7年先不看租金收入，就是一個(gè)簡單的改造，到期時(shí)賣給其他資本，或者干脆就賣給自己這支基金的2期，這樣前一批投資人得到約定的收益心滿意足離場，而萬通、平安則與2期投資者一起把之前這些質(zhì)量不好的倉庫拆掉重建（其實(shí)重置成本并不算太高），并按照更高標(biāo)準(zhǔn)打造較好的品質(zhì)，使得租金水平有較大水平的提高，則2期基金就變成了兼有持有運(yùn)營和套現(xiàn)增值雙重收益的產(chǎn)品。
平安和萬通是傾向于與國際接軌，操作方式基本是照搬普洛斯、嘉民的。而另外一些基金家族成員則更加本土草根化一些，比如復(fù)星和天賦資本這一類，不要看產(chǎn)品有點(diǎn)“村”，可絕對(duì)是新型城鎮(zhèn)化的熱門產(chǎn)品。
復(fù)星的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要都在星泓資本這個(gè)操作平臺(tái)下，也是通過基金杠桿化的操作來做物流地產(chǎn)。目前，復(fù)星物流地產(chǎn)方面主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：與阿里巴巴、銀泰合作的”菜鳥”，與國藥控股合作的“藥網(wǎng)”物流計(jì)劃以及主攻商貿(mào)物流、模式接近華南城、毅德控股的“星泓天茂城”。
與萬通、平安這些純粹盯著物流倉儲(chǔ)的家伙不同，復(fù)星的物流地產(chǎn)是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，更多強(qiáng)調(diào)服務(wù)城市整體需求，業(yè)態(tài)更多元，新舊地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)合更緊密。那么，其盈利模式和盈利空間可能更加不好判斷，不會(huì)像國際標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)那么明晰，甚至要結(jié)合到整個(gè)大盤子里來算。從這一點(diǎn)來看，如果去跟基金的投資人溝通以及投資結(jié)構(gòu)的設(shè)置也許是個(gè)問題。
另一個(gè)貼地行走的基金是天賦資本。這家本來做創(chuàng)投和PE的投資機(jī)構(gòu)，因?yàn)榻陙碣Y本市場堰塞湖，開始把資產(chǎn)逐漸做重，用產(chǎn)業(yè)園區(qū)來承載其投資的標(biāo)的。由于投了很多農(nóng)產(chǎn)品鏈條上的創(chuàng)新型企業(yè)，天賦資本準(zhǔn)備投資50億來打造一個(gè)全國范圍的農(nóng)產(chǎn)品物流園網(wǎng)絡(luò)，在自己的農(nóng)產(chǎn)品O2O交易平臺(tái)“天御農(nóng)業(yè)”的基礎(chǔ)上，將旗下投資的農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流整合起來，再進(jìn)一步圍繞這個(gè)平臺(tái)來投資上下游農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)。
由于農(nóng)業(yè)、物流、生態(tài)、健康這些概念都是近年來國家大力支持和扶植的，天賦資本能夠借此獲得包括農(nóng)業(yè)部、農(nóng)發(fā)行等的補(bǔ)貼和貸款支持，使得起自身杠杠能夠多次放大，收益率十分可觀。
當(dāng)然，這些基金家族都屬于話說得漂亮，故事講得動(dòng)人，但項(xiàng)目大多還在前期籌劃運(yùn)作期，實(shí)際如何還要經(jīng)過一段時(shí)間的觀察。園區(qū)中國（park_china）認(rèn)為，這些基金的操作邏輯完全是正確無誤的，但最大的不確定性是人。也就是說，能否找到足夠優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)在支撐項(xiàng)目的落地，尤其是后期的運(yùn)營服務(wù)？如果只是前期忽悠一批錢進(jìn)來，而不能保證產(chǎn)品的優(yōu)秀和盈利的持續(xù)的話，那這個(gè)資本游戲就很難繼續(xù)不斷地玩下去。對(duì)此，基金家族可要且行且珍惜了。
（四）國企家族：負(fù)重者的逆襲
這支國企家族的構(gòu)成稍微復(fù)雜了一些，其中既有一些非常市場化操作的現(xiàn)代化企業(yè)，比如北控集團(tuán)旗下的北京建設(shè)和近來非�；钴S的深圳國際控股，都是香港上市公司，以及寶灣物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的物流平臺(tái)，也有一些老牌的國企龍頭，比如中儲(chǔ)股份和外高橋。另外還有一家剛準(zhǔn)備在這方面有大動(dòng)作，但是長久以來一直面貌模糊的海航集團(tuán)。
國資做物流地產(chǎn)是否合適？正像北京建設(shè)高層說的，國企在物流地產(chǎn)拿地時(shí)的優(yōu)勢會(huì)比較明顯。試想，同樣是蘇州物流中心，如果當(dāng)年除了普洛斯，還有另外一家不錯(cuò)的國企可供選擇的話，蘇州政府是否會(huì)有不同的選擇？
而且，很多外資由于海外總部方面以及投資人要求等因素，可能會(huì)在一定時(shí)間后退出一個(gè)物流地產(chǎn)的項(xiàng)目，但是國企可能會(huì)持有的更長久一些，不確定性稍微小一些，“政治更正確”一些，這些都可能是未來拿地競爭時(shí)政府需要考慮的東西。
另外，從客戶的角度來看，可能也希望能在普洛斯、嘉民之外，有更多新鮮的選擇，民企的宇培、易商，國企的北京建設(shè)、寶灣物流等等，或許在服務(wù)體驗(yàn)方面會(huì)有完全不一樣的東西，為什么不嘗試一下呢？
進(jìn)入正題，首先要提一下北京建設(shè)，這是一家近期非常銳意進(jìn)取的企業(yè)。它的母公司北京控股集團(tuán)旗下有多家香港上市公司，可以說在資本運(yùn)作方面的基因是根深蒂固的。而北京建設(shè)的物流地產(chǎn)也同樣是貫徹這個(gè)思路，產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)都是與普洛斯、嘉民等看齊的，做的就是一種實(shí)質(zhì)上的金融產(chǎn)品。
大家都知道，物流地產(chǎn)只有一兩個(gè)項(xiàng)目是沒有任何競爭力，比如通過規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的布局，想方設(shè)法為客戶創(chuàng)造成本減低、管理優(yōu)化的空間，才可能在日益激烈的市場中謀得一席之地。
三年的極速擴(kuò)張之后，北京建設(shè)旗下物業(yè)市值由50萬港元上升到29億港元，激增近6000倍，目前已經(jīng)成熟的物流倉儲(chǔ)面積超過60萬平方米，這也吸引了很多外界資本的垂青。去年下半年，日本的三菱、三井以真金白銀投資了北京建設(shè)，令其如虎添翼。
北京建設(shè)從2010年開始介入物流地產(chǎn)，正在通過收購和自建兩條路線向“三年400萬平方米”的規(guī)�；繕�(biāo)挺進(jìn)。如去年下半年北京建設(shè)從CBREGlobalInvestor手中收購了位于上海浦東浦東外高橋保稅物流園區(qū)的上海凡宜和外高橋保稅物流中心。
順便一提的是，這個(gè)項(xiàng)目可謂命途多舛，一開始本來在外高橋手中，后來在2007年賣給雄心萬丈的日本新熙地，2009年金融危機(jī)新熙地倉皇撤出中國，把項(xiàng)目留給荷蘭ING，結(jié)果后來ING也受危機(jī)影響被迫賣項(xiàng)目還債，又賣給了CBREGlobalInvestor。兜了一圈，這個(gè)項(xiàng)目終于又回到了國資懷抱。
北京建設(shè)雖然是國企，但是合作方面一貫是長袖善舞。除了這次準(zhǔn)備引入的外資伙伴外，通州馬駒橋口岸項(xiàng)目是和香港嘉里集團(tuán)及和記黃埔共同投資開發(fā)的，�？诒６悈^(qū)奢侈品物流項(xiàng)目則引入了澳大利亞CellAquaculture。
在北京建設(shè)這400萬平方米的計(jì)劃中，有100萬平方米是冷鏈倉儲(chǔ)。這是很明智的一步，因?yàn)樵谥袊壳案邼q的物流需求下，現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)本就嚴(yán)重供應(yīng)不足，而冷鏈這種更加專業(yè)化的倉儲(chǔ)更是寥寥無幾，搶先布局會(huì)在未來有相當(dāng)?shù)南劝l(fā)優(yōu)勢。
與北京建設(shè)同樣充滿朝氣，在全國迅猛擴(kuò)張的是來自深圳的寶灣物流。
與北京建設(shè)這樣純粹的倉儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)不同，寶灣物流是正宗的物流園服務(wù)商出身。說起一件大家可能加深對(duì)寶灣的印象——中國所有的耐克鞋都是從寶灣物流園區(qū)發(fā)出的。
對(duì)于寶灣物流的定義，應(yīng)該是擁有核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)的全程物流服務(wù)商，這一點(diǎn)和民企家族中的百利威有點(diǎn)像，是通吃整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈條的，而其重中之重，就是必須擁有自己的核心倉儲(chǔ)物業(yè)，離開這個(gè)就是沙上樓閣了。
大家從菜鳥網(wǎng)絡(luò)的情況完全能夠理解，核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)就像是現(xiàn)代物流大系統(tǒng)的核心節(jié)點(diǎn)，控制這些節(jié)點(diǎn)對(duì)控制整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)有重大的戰(zhàn)略意義，因?yàn)樨浳镌诮^大多數(shù)非運(yùn)輸時(shí)間內(nèi)，都是存放在物流中心內(nèi)的，從某種意義上說，誰擁有了“核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)”，誰就能夠?qū)}儲(chǔ)內(nèi)的貨物有更好的控制權(quán)。
在自有倉儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，寶灣延伸出一系列業(yè)務(wù)，如倉儲(chǔ)管理、流通加工、運(yùn)輸與配送、物流金融、VMI管理、代理報(bào)關(guān)報(bào)檢等，其物流園集倉儲(chǔ)、加工、配送于一身，屬于綜合性物流園區(qū)。
目前，寶灣手中已經(jīng)建成的高端倉儲(chǔ)面積達(dá)到100萬平方米，未來兩年即將完工的物業(yè)145萬平米，規(guī)劃建設(shè)中的物業(yè)96萬平米。這個(gè)量級(jí)別說在國企家族，就是放到整個(gè)內(nèi)地物流地產(chǎn)商中也能排進(jìn)TOP5。
寶灣物流目前的主要客戶分為三類：第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)制造型企業(yè)和電子商務(wù)企業(yè)，三類客戶占比約為55%、35%、10%。主要客戶有IDS、大眾、廣州風(fēng)神物流、1號(hào)店、德迅、戴姆勒、屈臣氏等。據(jù)說，未來電子商務(wù)的份額會(huì)有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子物流商務(wù)平臺(tái)和寶灣物流公共型電子商務(wù)物流平臺(tái)，有點(diǎn)不明覺厲。
中儲(chǔ)股份是國字頭倉儲(chǔ)物流企業(yè)的老字號(hào)佼佼者，但是，由于其手中的大量的物流倉儲(chǔ)用地都是非市場化的操作，僅僅作為自有倉庫，其價(jià)值沒有得以真實(shí)釋放出來。打個(gè)比方，就好像你在北京王府井有一個(gè)門臉房，是自己用來存貨，還是引入合作方或者出租給一家珠寶行收租金劃算？答案不言自明。因此，中儲(chǔ)股份近年來開始積極進(jìn)軍物流地產(chǎn)，比如與普洛斯、與阿里巴巴等頻繁接觸合作，進(jìn)行更多市場化的物流地產(chǎn)運(yùn)作。
根據(jù)最新的數(shù)據(jù)測算，中儲(chǔ)股份的物流地產(chǎn)總計(jì)約480萬平米，其中擁有土地使用權(quán)的超過210萬平米，這些土地一旦釋放出來，價(jià)值十分可觀。據(jù)中儲(chǔ)股份自己的描述，其希望引入普洛斯這樣的合作者，一方面學(xué)習(xí)對(duì)方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一方面合資建設(shè)的物流中心會(huì)根據(jù)實(shí)際需要出售給普洛斯旗下的基金，然后再由中儲(chǔ)反租。
外高橋是上海國企的典型代表，擁有大量的工業(yè)用地儲(chǔ)備，但始終沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的價(jià)值。由于上海一直是中國外貿(mào)經(jīng)濟(jì)的重要窗口，所以也是物流地產(chǎn)最集中的地方。記得2009年上海四大國企曾經(jīng)希望以手中的工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合推出一款偏債類REITs，但最終無疾而終。隨著上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)的大潮，外高橋等國企手中的工業(yè)用地有望進(jìn)一步釋放潛在價(jià)值，但是，這其中還有多少能夠用于物流地產(chǎn)的建設(shè)還屬于未知之?dāng)?shù)。
最后一個(gè)出場的就是海航集團(tuán)。2014年6月底，海航旗下的上市公司億城投資宣布與新加坡豐樹合作，共同合作收購、投資和開發(fā)物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)目標(biāo)為在未來3年內(nèi)投資超過100萬平方米物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，總規(guī)模不低于50億元。海航負(fù)責(zé)拿地，豐樹負(fù)責(zé)投資運(yùn)營，所投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)先通過豐樹物流信托（豐樹REITs）上市退出。
一直以來，園區(qū)中國（park_china）都認(rèn)為，有著八爪魚之稱的海航根本不是一個(gè)實(shí)業(yè)公司或者說房地產(chǎn)公司，而是一個(gè)徹頭徹尾的金融投資公司。尤其在地產(chǎn)方面，與其說它在搞地產(chǎn)開發(fā)，還不如說是搞資本運(yùn)作，一系列動(dòng)作的實(shí)質(zhì)是賭土地資產(chǎn)升值。其地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心不是主要依靠業(yè)績提升，更多的是通過把握資本市場的節(jié)奏和資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依托并購和資本杠桿。
這一次，海航旗下的億城投資聯(lián)手豐樹來搞物流地產(chǎn)，可以說正得其所哉——海航要的是能夠撬動(dòng)金融資本的地產(chǎn)資產(chǎn)籌碼，億城投資要的是上市公司靠金融投資概念題材炒作，豐樹則得到了一個(gè)本土長袖善舞的好幫手，三方各取所需，聯(lián)手水到渠成。在這次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)野心初露面目之后，海航未來還有什么更強(qiáng)力的動(dòng)作，也確實(shí)值得期待。
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